دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك آپارتمانها در كلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفكیك آپارتمانها در 30 بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد .

آنچه باید توجه داشت این است كه این ضوابط هنگامی كار سازوثمربخش خواهد بود كه‌اقایان مدیران كل استانها برنحوه اجرای آن نظارت مستمر ودقیق اعمال نمایند .

امید است با رعایت كامل نكات ذیل و اجرای كامل دستورالعمل صادره مشكلات و موانع موجود در امر تفكیك آپارتمانها مرتفع گردد:

1- پذیرش درخواست تفكیك از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان كار بوسیله مالك یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند .

2- متصدی دفتر اوقات كه با مسئولیت رئیس واحد ثبتی از بین كارمندان شاغل و مجرب ومورد اعتماد تعیین می گردد مكلف است با رعایت دقیق نوبت ومراعات كامل حق تقدم پس از تعیین وقت بازدید وثبت آن در دفتر فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم نماید .

3- ضوابط تفكیك آپارتمانها به ویژه رئوس آن و همچنین مدارك لازم برای امر تفكیك آپارتمان به نحوی كه برای مراجعین قابل درك باشد اجماعا از طریق تابلو اعلانات واحد ثبتی به‌آگاهی مراجعین برسد و رعایت نوبت براساس زمان مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گیرد .

4- متصدی دفتر اوقات یك روز قبل از موعد تعیین شده پرونده ها را از بایگانی اخذ به ضمیمه درخواست های واصله نزد مسئول اداره ارسال می دارد تا با توجه به نوبت ومتناسب با حجم كار نسبت به تعیین نماینده ونقشه بردار اقدام وپرونده ها را ارجاع دهد و نام و نام خانوادگی و سمت متصدیان اقدام رادر دفتر اوقات منعكس نماید.

5- متصدی تعیین وقت هنگام بررسی تقاضا با توجه به تعداد واحدهای مسكونی و اداری و تجاری قید شده در پایان كار حتی المقدور تعداد پرونده متناسب برای یك روزكاری درنظر بگیرد كه انجام نقشه برداری آنها میسر باشد و با توجه به مشكل ایاب و ذهاب و امر ترافیك به ویژه در كلان شهرها موجب مراجعه مجدد مراجعین ، نمایندگان و نقشه برداران به محل نگردد .

6- نماینده و نقشه بردار پس از بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبیق محدوده پلاك ثبتی و گواهی پایان كار صادره با وضع موجود محل چنانچه مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام نماید . در صورتیكه به دلیل كثرت واحدهای آپارتمانی نیاز به زمان بیشتری باشد مراتب را ضمن تهیه گزارش با ذكر مقدار كاری كه انجام شده و مدت زمانی كه برای انجام بقیه كار لازم است به مسئول واحد ثبتی اعلام نماید مسئول اداره چنانچه گزارش را كافی دانست و تایید كند اجازه ادامه كار را برای یك یا روزهای بعد صادر خواهد نمود .

7- نماینده یا نقشه بردار ثبت حق ندارد به هیچ علتی موجب بایگانی شدن پرونده قبل از ختم عملیات تفكیكی گردد مگر اینكه گزارش كار را تهیه وتسلیم نموده مسئول اداره دستور كتبی دائر بر بایگانی نمودن پرونده را صادر نماید وبایگانی شدن پرونده به دلائل غیر موجه مسئولیت شدید خواهد بود .

8- همكاران نقشه بردار باید در موقع برداشت و تعیین طول ابعاد مفروزات ساختمان نهایت دقت را در اندازه گیری ها نموده به ویژه از لحاظ محاسبه مساحت از هرگونه بی دقتی و مسامحه دراین مورد كه موجب تضییع حق مالك یا مالكین آپارتمانها ویا خریداران بعدی خواهد شد ،‌پرهیز نمایند . مسئولین واحدهای ثبتی در این مورد مسئولیت مستقیم داشته ودرصورت مشاهده این گونه تخلفات باید بدون هیچگونه اغماض ضمن معرفی مختلف یا متخلفین مراتب را گزارش نماید درغیر این صورت شخصا مسئول خواهند بود .

 

دستورالعمل تفكیك آپارتمانها

 

نظر به اینكه درادارات ثبت برای تفكیك آپارتمانها رویه واحدی معمول نمی باشد و عدم روش یكسان سبب گردیده كه كاركنان و مجریان مختلفی را اعمال نمایند . ادامه این امر بعضا موجب ابهام درتشخیص حقوق اشخاص می گردد، بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفكیك آپارتمانها هماهنگ وبا رویه واحد به عمل آید . لذا مقتضی است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاك با رعایت مقررات بویژه قانون تملك آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن به شرح زیر اقدام نمایند.

1- در مقدمه صورت مجلس تفكیكی باید شماره پلاك اعم از فرعی و اصلی ، بخش ،‌ نوع ملك،‌آدرس كامل محل وقوع ملك،‌ شماره ثبت وصفحه دفتر املاك، شماره چاپی سند مالكیت ، نام و نام خانوادگی مندرج در سندمالكیت ضمن تطبیق با دفتر املاك و در صورت انتقال رسمی ،‌مشخصات آخرین خریدار وشماره سند انتقال قید شود.

در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدوا نسبت به ثبت آن اقدام شود .

2- تفكیك آپارتمانها براساس گواهی پایانكار آپارتمانها انجام می گردد. در صورتیكه گواهی مذكور با وضع محال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفكیكی نخواهد بود .

3- حدود ملك مطابق دفتر املاك وسند مالكیت ذكر و گواهی شود موارد تفكیك داخل در محدوده آن بوده وبا گواهی پایان كار مطابقت دارد .

4- قسمتهای اشتراكی با ذكر نوع و مساحت‌آنها وبه دنبال آن قسمتهای اختصاصی با ذكر تعداد آنها به ترتیب اول آپارتمانها دوم انباریها سوم پاركینگ ها با حدو د و مشخصات ومساحت وحقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد كل آپارتمانهای مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمانهای هرطبقه قید شود .

مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد ،‌ولی مساحت و موقعیت مكانی آنها باید در نقشه منعكس و در صورتمجلس تفكیكی ذكر شود . حدود و موقعیت مكانی ، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد .

5- حیاط ، حیاط خلوت ، درز انقطاع ، محل عبور كانال كولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی شود ودر بخش مشاعات ذكر می گردد .

6- دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود .

در ساختمانهایی كه دیوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتی مشترك است وبعدا در اثر تخریب ونوسازی هرساختمان تبدیل به یك مجموعه از آپارتمانها گردیده وبرای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالك مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احــراز عــدم تجاوز به یكدیگر و تضـییع حق می توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به اینكه سوابق یا سند مالكیت دیوار مشترك بوده تعریف نمود .
8- هرگاه در گواهی پایانكار قید شود كه مورد تفكیك دارای عقب نشینی است،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایانكار در نقشه ترسیمی منعكس و در صورتمجلس تفكیكی وسند انتقال وسند مالكیت قید گردد .

9- در مواردی كه طول اضلاع و مساحت ملك مورد تفكیك به علت ایجاد پخ و عقب نشینی است،‌هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایانكار در نقشه ترسیمی منعكس و در صورتمجلس تفكیكی و سند انتقال و سند مالكیت قید گردد.

9- در مواردی كه طول اضلاع ومساحت ملك مورد تفكیك به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی كمتر از طول اضلاع ومساحت مندرج در سند مالكیت باشد ،‌بدوا موضوع درصورت مجلس تفكیكی توضیح داده شود، سپس صورتمجلس تفكیكی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد .

10- هرچند امكان دسترسی تمام مالكین آپارتمانها به بام وحیاط كه جزء مشتركات می باشد ضروری است ، ‌لكن با توجه به اینكه ادارات ثبت اسناد و املاك طبق گواهی پایانكار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفكیك می نماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمانها به بام وحیاط مانع از تفكیك نمی باشد ولی باید موضوع اشتراك و عدم دسترسی درصورتمجلس تفكیكی توضیح داده شود و درموقع انتقال آپارتمانها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال واسناد مالكیت ذكر گردد .

11- راه پله ای كه منحصرا مورد استفاده یك آپارتمان است چنانچه عملا جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور ودرب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی كه بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان كار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است . در غیر اینصورت جزء‌مشاعات محسوب می گردد .

12- واحدی كه درزیر پله احداث شده درصورتی می توان به عنوان واحد مستقل درصورتــمجلس تفكــیكی

ذكر نموده كه در گواهی پایانكار به عنوان یك واحد منظور شده باشد، در غیر این صورت پس از استعلام و تایید شهرداری می توان اقدام نمود .

13- در آپارتمانهای دوبلكس مساحت راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمتهای تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعا به عنوان یك واحد در صورت مجلس تفكیكی تعریف شود.

14- تعداد انباریهای ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایانكار باشد. اختلاف مساحت انباریها با یكدیگر مانع از تفكیك نیست، مگر اینكه در گواهی پایانكار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایانكار رعایت شود.

بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملك آپارتمانها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب می شود.

15- تعداد پاركینگ ها و محل استقرار آنها كه به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایانكار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورت مجلس تفكیكی درج گردد و پاركینگ هائی كه در یك امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یكدیگر ذكر گردد و در صورتیكه پاركینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با كسر مساحت پاركینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذكر شود و چنانچه تعداد پاركینگ ها برابر تعداد واحدهای تفكیك شده نباشد تعداد واحدهای بدون پاركینگ را در صورت مجلس تفكیكی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.

16- در صورت مجلس تفكیكی تصریح شود انبار یو پاركینگ باید توام با آپارتمان مورد لنتقال واقع شود و انتقال انبار ی و پاركینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالكین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پاركینگ به مالكین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پاركینگ یا بیشتر به مالك یا مالكین یك آپارتمان ( بطوری كه مالك یا مالكین یك واحد آپارتمان دارای پاركینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پاركینگ شود ) صحیح نیست.

17- حدود بالكن مسقف كه جزء واحد اختصاصی است داخل در محدود آپارتمان تعریف و مساحت آن ذكر گردد.

18- بالكن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) كه در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از اینكه در گواهی پایانكار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است كه به آن متصل و دارای دسترسی است لكن نیاز به ذكر حدود در صورت مجلس تفكیكی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالكن غیر مسقف به مساحت .… . متر مربع قید گردد.

19- تراس هائی كه راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طیقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایانكار با مساحت در قسمت مشاعات ذكر شود.

20- قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنا براین می توان حق استفاده از كف تراسی كه سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل كولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالكین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل كه راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد، لاكن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال و سند مالكیت طبقه مزبور با قید اینكه مالك طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.

21- واحدهای تجاری كه دارای بالكن داخلی در فضای خود می باشند، باید مساحت و موقعیت مكانی بالكن مذكور در صورت مجلس تفكیكی و ثبت دفتر املاك و سند مالكیت قید گردد.

قسمت های متصل به آپارتمان هایی كه اختصاص به آن آپارتمان دارد كه با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب می گردد.

22- نیم طبقه ای كه خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایانكار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانهع در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفكیكی و ثبت املاك و سند مالكیت تعریف گردد.

23- قسمتی از فضای واحدی كه دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد.

24- در صورتی كه در یك محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوك متعددی صادر شود و مالك یا مالكین یا ارائه پایان كار در خواست تفكیك بلوك احداث شده را بنماید، نظر به اینكه علاوه بر مشاعات موجود در بلوك احداث شده كه اختصاص به بلوك مزبور دارد، مشتركات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه كل وجود دارد، باید در موقع تفكیك بلوك مزبور قدرالسهم هر یك از واحدهای تفكیكی را علاوه بر مشتركاتی كه اختصاص به بلوك مزبور دارد، از مشتركاتی هم كه در عرصه كل وجود دارد و همچنین موضوع تفكیك بلوك های بعدی و مفروزات و مشتركات آنها بشرح فوق الذكر در صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال قید گردد.

25- تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاك حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیات نظارت انجام می شود.

26- تغییر وضع در سطح خارجی انبار و یا پاركینگ و تغییر كاربری آنها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان كار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی كلیه مالكین دارد.

27- تبدیل یك واحد آپارتمان یا مغازه به دو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان كار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی كلیه مالكین آپارتمان ها دارد.

28- هرگاه تغییر وضعیت دراثر اضافه شدن یا یك چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به اینكه باید طبقه اضافه شده تفكیك و از طرف مالكین انتقال رسمی شود با درخواست مالكین ساختمان و ارائه گواهی پایان كار جدید،‌ صورتمجلس تفكیكی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفكیك نسبت به واحد اضافه شده صورتمجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تایید كلیه مالكین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد .

29- درصورتیكه قسمتی از محدوده مشاعات به یكی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان كار جدید درخواست مالكین صورتمجلس اصلاح حدود تنطیم ویا پرداخت هزینه تفكیك صورتمجلس مالكین صورتمجلس اصلاح حدود تنظیم ویا پرداخت هزینه تفكیك صورتمجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف كلیه مالكین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنانچه قطعه مفروزی كه قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالكیت شده باشد،‌ موضوع در هیات نظارت اعلام تا پس از صدور رای اقدام مقتضی معمول گردد .

30- چنانچه یك مجموعه آپارتمانی تخریب واز نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان كار و درخواست مالك و یا مالكین باید صورتمجلس تفكیكی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفكیك و تعداد آپارتمانهای قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاكی كه آپارتمانهای مزبور در آن ثبت شده چاپی اسناد مالكیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یك این دستور العمل مجلس تفكیكی تنظیم و پس از وصول هزینه تفكیكی صورتمجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالكین ویا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود . در صورتیكه تقسیم نامه رسمی بین مالكین تنظیم شود سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد مالكیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتراملاك اسناد مالكیت مربوطه ابطال وبراساس تقسیم نامه مزبور با رعایت مقررات سند مالكیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یك مالك باشد یا مالكین بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمانهای احداثی را انتقال دهند سردفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق درستون نقل و انتقالات سند مالكیت آپارتمانهای قبلی طبق مفاد صورتمجلس تفكیكی وبا رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید وخلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاك به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاك نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید .


سلمان سرحدی